为加强曲江校区物业管理的规范化、科学化，根据《中华人民共和国物业法》、《西安交通大学关于加快后勤社会化改革的意见》（西交校［2001］53号）和陕西省、西安市政府等有关法规、文件制定本办法。

一、物业公司的确定和应具备的资质

第一条 物业公司的确定

按照学校对曲江校区的功能定位，曲江校区物业服务采用公司化、市场化运作模式，物业公司受曲江校区管理办公室委托，对曲江校区进行物业服务工作。物业公司需通过学校相关部门招标程序产生，曲江校区管理办公室与物业公司实行委托物业服务合同制，每期合同为两年或三年。

第二条 物业公司应具备的资质条件

1应具备工商、税务部门必需的手续和执业资格，并具有在高校物业服务的经验，声誉信誉良好；

2应具备专职的技术队伍，一般在每一项目中中级或以上技术职称的人员须不少于1名，在水、电、气、暖设备运行和维修等特殊岗位的人员必须具备上岗资格证。路面、墙体、铺砖等有一定技术含量的工作必须由专业人员进行处理。

3应具有完善的管理制度，健全岗位责任制；

4应具备从事物业服务的工具（包括交通工具），修理、检测（含打压设备）工具齐全，其中治安巡逻车辆不少于2辆，垃圾清运车不少于1辆；

5遵守学校的各项规章制度，自觉接受曲江校区管理办公室的监督、检查与考核；

6物业公司每年投入曲江校区用于维修、购置工具等费用不少于物业费的20%；

7严格执行物业委托服务合同，科学安排物业服务工作，有较强的执行力和较高的工作效率；

8建立系统透明的质量管理体系，诚信服务，行为规范，创造一流的物业服务环境；

第三条 物业公司的工作内容

物业公司在曲江校区管理办公室的监督和指导下，按合同约定进行如下工作：

1校区内房屋的管理、维护、维修、清洁；楼内公共设施的运行维护保养与管理；配套设施门、窗、教室及会议室课桌、椅、水、电、气、暖等公共设备的日常维修、维护；各大系统如中央空调制冷主机及自动化控制系统、通风系统、监控安防、车库管理、安全保卫、照明系统、水泵设备、成套电器设备、消防报警设备、电梯设备、空调设备、冷却塔设备、公用的上下水管道等的维护、维修和保养，并及时协调厂家处理好各大系统质保期内出现的各种异常情况。同时接受曲江校区管理办公室委托的部分资产的管理工作。

2校区公共区域卫生清洁、保洁（包括：地面、墙面、桌面、门窗、不锈钢制品、天花板、电梯间、卫生间、走廊、过道等）及垃圾的收集清运，楼周围的清扫、保洁、清运。

第四条 物业公司的考核

曲江校区管理办公室和物业公司严格按照合同约定的内容和国家及陕西省有关物业服务规章制度、条约执行。曲江校区管理办公室定期检查、考评物业服务工作，并且每半年组织一次大考评，着重考评工作力度和完成工作的质量，并根据考核情况确定当年物业服务费的支付，对在合同期内考核不合格的物业公司，将解除物业服务委托合同。

二、曲江校区水、电、气、暖设施和电梯、空调设备维修管理要求

第一条 曲江校区各单位及个人要正确使用水、电、气、暖及电梯、空调设备，自觉维护管路和线路的畅通、安全，力求使水、电、气、暖的供应经常处于良好的运行状态，保证电梯设备、空调设备使用安全。

第二条 维修人员要经常定期检查管路和线路，对发现的故障和隐患及时作出处理。对重大事故隐患要作认真记录，并及时向有关领导汇报，积极采取措施，尽快组织抢修。

第三条 水、电、气、暖、电梯设备、空调设备使用单位和个人，若发现管道、线路故障和跑、冒、滴、漏现象，应尽快向物业公司报告，以便及时安排抢修。

第四条 对于突发性、并易于造成严重后果的水、电、气、暖故障，各单位和个人一经发现，及时向物业公司报告，物业公司迅速组织维修人员进行抢修。各类维修故障要求24小时内修复，一般故障两小时内修复，特殊情况无法立即修复的须及时上报，最大限度降低突发事故的发生率。

第五条 接到使用单位和个人的维修报告后，物业公司要认真填写维修派工单，维修工作完成后，主管人员要认真检查、验收。

第六条 认真做好电梯、供热设备的年检和日常维保工作，保证正常使用。

第七条 经常检查、维护空调设备，保证正常使用。

第八条 维修人员按规定时间、路线巡查设备，严格遵守“安全工作规程”，发现隐患，及时、正确的做出处理并上报情况。

第九条 在大风、大雨、雷电等特殊情况，必须加强巡查，重点是大型设备是否有进水、运转异常的情况，发现问题及时采取有效措施。

三、曲江校区用水、用电管理办法

第一条 物业公司具体负责校区水电的运行、管理、收费等工作，曲江校区管理办公室负责监督检查。

第二条 凡使用学校水电的校外用户，所用水电一律实行装表计量，并按国家公布和曲江校区管理办公室核准的收费标准缴费。

第三条 校区各水电用户必须服从统一管理，遵守校区制度，自觉维护校区用水用电秩序。

第四条 校区新建基建项目必须同时考虑相应的水电增容及配套设施建设，并纳入项目经费预算。新建水电配套设施项目需符合水电建设规划要求，如有变化，必须进行充分的论证。新建水电配套设施项目开工前，物业公司需参与图纸会审并同意施工方案后方可实施。物业公司参与施工技术协调，参加工程竣工验收。工程竣工验收后，建设管理部门需向物业公司提交一套水电竣工图存档备案。新建水电配套设施在保修期间由基建部门负责管理、保修，保修期满并验收合格后移交物业公司进行管理。

第五条 校区内改造项目（含单位内部改造安装空调等）在保证负荷分配平衡，确保供电系统稳定、正常的前提下，凡需更改水电线路、设施的必须事先将设计图交物业公司和曲江校区管理办公室审核后方能施工。校内单位凡未审批的项目竣工使用后所增用水用电概不纳入水电费预算核定范畴。

第六条 校内单位添置大功率耗水耗电设施、设备，事先必须到物业公司和曲江校区管理办公室办理相关手续，并落实相关经费后方可付诸实施。

第七条 在校区内安装、拆迁各类大功率用电设备（包括空调），均需报曲江校区管理办公室批准并在物业公司备案。任何用户不得私装、私拆各类大功率用电设备，否则承担由此造成的一切损失。

第八条 在校内从事经营的新增用户，必须到物业公司和曲江校区管理办公室申报，签订相关协议后方能使用水电。

第九条 为进一步加强水电管理，保证校区水电设施安全，任何单位和个人不得以任何理由私自乱接或更改供电线路，不得擅自开口接水。

第十条 物业公司应认真抓好对校区供水供电设备、设施的运行维护工作，严格执行有关水电管理的规章制度，建立巡查制度，确保安全供水、供电，杜绝各类事故发生。对于突发性故障，物业公司必须立即组织抢修，确保尽快恢复供水供电。

第十一条 水电用户要爱护校区水电设施。若计量水电表出现问题，应及时通知物业公司处理（更换水电表成本费用原则上由水电用户自理），否则物业公司和曲江校区管理办公室有权参照相应行业规则估码计量收费。

第十二条 校区经营单位一律实行按表计量，每月按时到物业公司缴纳水电费。

第十三条 基建项目施工，开工前由施工队到管理办公室办理用水用电申请，经同意后到物业公司办理相关手续，物业公司按其使用负荷装表计量。

第十四条 学生公寓用电实行按表计量、逐月据实结算的收费方式。

第十五条 校区水电用户水电表由物业公司具体负责管理，安装、拆迁均需报物业公司批准备案。任何水电用户不得私装、私拆，否则按违章论处，并承担由此造成的一切损失。

第十六条 校区水电用户在接到物业公司缴费通知单后三天内到物业公司缴纳水电费，逾期不缴者应缴水电费滞纳金。

第十七条 有下列违章之一者，物业公司除按最大用量计算追回水电费（含滞纳金）外，有权停止供水供电：

1 凡违反学校用水用电管理规定，并造成不良影响的；

2 凡在校内从事经营活动的用户，不按规定办理用水用电手续或不按时缴纳水电费超过一月者；

3 利用科研、教学、行政办公用水用电从事经营活动的用户，拒不缴纳水电费的；

4 采取各种手段窃水、窃电的。

第十八条 因违章用水用电或窃水、窃电造成水电设施损坏的，责任者必须承担水电设施的修复费用或进行赔偿。因违章用水用电导致他人财产、人身安全受到侵害的，受害者有权要求违章者停止侵害、赔偿损失。

四、曲江校区公寓物业服务规定

第一条 物业公司负责及时维修水、电、暖设备，确保正常生活秩序。

第二条 物业公司负责各项设备、设施的登记造册、档案管理工作。

第三条 物业公司负责门卫安全、来人、来电话、来访登记工作。

第四条 物业公司做好楼内巡查工作。

五、曲江校区环境保洁工作

第一条 工作内容

1 负责制定保洁工作计划；

2 负责校区广场及道路的清扫与保洁工作；

3 负责楼内大堂、楼梯通道、卫生间、电梯间、空置房保洁及公共区域物品摆放整洁；

4 负责不锈钢扶手上光保养，喷涂墙面的吸灰及擦抹、外墙玻璃内侧擦抹；电梯间地面墙面电梯门去污；

5 卫生间清扫，喷洒空气清新剂；

6 不锈钢垃圾桶的清理；

7 走廊内各种灯饰的除尘；

8 走廊内的门窗框，花盆植物叶、窗台玻璃的清洁。

9 校区内区域及其周围不锈钢围栏的清洁；

10完成曲江校区管理办公室安排的临时性清洁任务

第二条 清洁标准

1完成服务指标满意率95%以上；

2保持大理石地面、玻化砖地面无污渍、无杂物；

3楼梯通道台阶面干净，无杂物污渍；

4不锈钢扶手、饰品外表光亮无污渍。不锈钢垃圾桶周边无痰迹，垃圾不外漏；

5踢脚线、铝塑板，花盆、植物叶无灰尘；

6玻璃门无灰尘、无印迹；

7洗手间地面、台面无水迹，无杂物。镜面无灰尘，卫生间内无异味无蝇虫；

8厕纸篓内厕纸不得堆出表面，厕纸篓无污渍，厕间门无污渍，卫生间、洗手间瓷砖无污渍、灰尘；

9广场、道路无杂物、垃圾。路面整洁，无严重破损、无油渍。

第三条 保洁检查

曲江校区管理办公室和物业公司对校区保洁工作进行经常性的检查。